向湖南省住建厅举报旭辉集团永升物业

100000+ 2017-12-07 10:14 宝宝委屈

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长沙市雨花区劳动东路220号旭辉国际广场的永升物业,背靠旭辉大集团,无法无天,藐视国家法律,践踏湖南省政府条例,把全体业主的小区当作旭辉的私产,把业主当作摇钱树。请湖南省住建厅调查并严惩永升物业,维护国家法律和湖南省政府条例的尊严,保障旭辉国际广场业主的合法权益。


  下面是我整理出的永升物业几大特别严重的问题。

  第一、《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的合法性问题。

  小区《前期物业服务合同》由建设单位和物业服务单位签订(建设单位为旭辉集团全资子公司湖南物化投资发展有限公司,物业服务单位就是旭辉集团的上海永升物业管理有限公司长沙分公司)。商品房买卖合同将该《前期物业服务合同》作为附件。而从业主签署商品房买卖合同,到装修完入住,很长一段时间内,都没业主见过这份《前期物业服务合同》。

  《物权法》第七十六条:“下列事项由业主共同决定:……(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”。

  小区目前实施的《临时管理规约》显然是由物业单方面制定,并强制业主收房时签署的违法规约。为什么说是强制业主签署?业主要收房,就得完全按永升物业的要求来,否则连自己的房子都看不到。这点可以从相关新闻报道证实。新闻视频:http://www.le.com/ptv/vplay/27381204.html

  第二、物业服务收费标准问题。

  《湖南省物业服务收费管理办法》第九条:“ 实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务收费,具体标准由物业服务企业与建设单位在核定的政府指导价范围内,通过前期物业服务合同约定;建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的物业服务标准及物业服务内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致”;第十条:“实行市场调节价的物业服务收费,未成立业主大会的,由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定,建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。第二十六条:“物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据以及价格举报电话,接受业主监督,不得向业主收取任何未予标明和公示的费用”。

  《前期物业服务合同》约定了包含物业费在内的大部分物业服务收费标准。商品房买卖合同却仅包含了物业费的收费标准,并不包含其它物业服务(诸如停车服务、装修管理)的收费标准。在收取这些费用时,物业也从未与业主协商收费标准。面对业主的价格维权,物业甚至对自己的收费依据遮遮掩掩。小区业主因为要求合理的收费标准,已经多次聚众维权,并要求价格部门介入。

  第三、公共区域收益问题

  《湖南省物业服务收费管理办法》第二十六条:“物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询时,物业服务企业应当及时答复”。

  小区洋房在2016年3月底交房,并且洋房业主均缴纳了一年的服务费。2016年,小区电梯桥厢、道路两侧均布置了广告。物业显然是对公共区域进行了商业经营。

  2017年,小区业主已经无数次要求物业公示2016年公共区域收益,物业绝大多数情况都是采取不回应的态度,或者称2016年公共区域并无收益。在2017年第一节度结束后,雨花区住建局物管科介入调查。物业改称2016年物业服务未满一年,依然拒绝公示区域收益。区物管科要求物业今年至少公示一次公共区域收益。物业却对业主称,明年才会公示。

  最近,物业又给了我们业主一份书面答复,物业项目经理竟在该答复中声称:根据《物业管理条例》,在业委会成立前,公共区域由物业代管,用于补充维修基金和填补物业亏损!答复详情见我们业主的另一份举报:http://tieba.baidu.com/p/5111582301

  第四、物业用房问题

  《物权法》第七十条:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。第七十三条:“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”

  湖南省《物业管理条例》第四十二条:“在物业管理区域内,按照规划建设的房屋、共用设施设备及配套建筑物,不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的,应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定,经业主大会及有厉害关系的业主同意,并依法办理相关手续”

  《湖南省物业服务收费管理办法》第二十三条:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用”。

  《前期物业服务合同》第十一条:“本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共有部位、共用设备设备由乙方统一经营,在业主大会及业主委员会成立之前经营收入归乙方所有”。该条款显然违背《湖南省物业服务收费管理办法》第二十三条。

  小区物业用房在小区1、2、3栋架空层。物业先是将永升物业长沙分公司搬至物业用房,后又将一部分区域外出租给他人。出租的部分被用于经营餐饮,挂牌“食堂”。物业称“食堂”为物业内部食堂,坚决不会对外经营。而事实上物业禁止自己的员工进入该“食堂”用餐,“食堂”顾客都是业主、装修师傅,以及其它与小区无关的人士。当然,“食堂”的餐饮服务是有偿的,而且明码标价。

  物业的上述行为并未征求任何业主的同意,事后也未主动告知业主。事情发生后,大量业主对此强烈不满,多次维权要求搬走永升长沙分公司和关闭“食堂”,均遭到物业的拒绝。

  第五、业主对物业服务的知情权和决定权问题

  这个问题不仅是法律法规问题,更是永升物业的职业道德问题。

  业主在对小区的物业服务提出质询时,永升物业往往采取不搭理的措施。因为知情权完全不受尊重,业主为了知晓小区的一些物业服务情况,有时竟也不得不采取维权的方式。物业的应对,也大多是忽悠忽悠再忽悠。《前期物业服务合同》第一次在业主面前亮相,就是在业主的一次大规模维权行动中。当时物业领导不待业主读完合同内容,又抢了回去。更可恶的是,永升物业不仅忽悠业主,有时连前来调查的政府职能部门工作人员、前来采访报道的新闻记者也一并忽悠。


  业主对小区内任何事情都没有决定权。小区内的所有事情,都由永升物业“替业主”“当家做主”。物业偶尔征求业主建议,也只是象征性地不耐烦地走个过程。以搭建雨棚为例,很多业主都有搭建雨棚的诉求,而物业却以雨棚安全问题和影响建筑美观为由坚决拒绝。


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